Seja em edifícios residenciais ou comerciais, a manutenção predial é um fator essencial para garantir uma gestão segura e competente. Afinal, mesmo com um bom uso, a passagem do tempo afeta, desde a aparência, até a infraestrutura de qualquer edificação.

A negligência com os prazos e qualidade dos processos de manutenção predial, podem comprometer não só a longevidade da estrutura como pode apresentar riscos à integridade física de usuários, moradores e vizinhos.

Sabemos que imprevistos sempre podem acontecer, no entanto, um planejamento eficaz consegue diminuir e até de evitar completamente a ocorrência de danos e prejuízos de qualquer ordem.

É fundamental que gestores e síndicos realizem a inspeção predial com regularidade, respeitando a periodicidade de 3 anos para prédios antigos (com mais de 20 anos de construção) e 5 anos para edifícios mais novos.

Da fachada ao maquinário de elevadores, instalações elétricas e estrutura, a constatação antecipada de falhas irão frequentemente resultar em reparos mais simples e acessíveis, evitando longas paradas no funcionamento, reformas complexas e custosas.

Confira neste artigo, os procedimentos essenciais na elaboração de um planejamento de manutenção.

Em que consiste um planejamento de manutenção predial?

O plano consiste em um documento que agrupa e organiza todos os serviços de manutenção, desde limpeza, revisão de instalações, equipamentos, entre outros, de forma que seja possível manter o registro dessas atividades.

Quando atualizado corretamente, o plano de manutenção pode trazer diversos benefícios como a redução de custos, aumento do bem-estar dos usuários do empreendimento e, principalmente, reforço na segurança.

A manutenção predial irá incluir serviços de ordens diversas que podem ser agrupadas em:

• Zeladoria

Parte responsável por tarefas corriqueiras, mas essenciais, como depósitos de resíduos, limpeza e conservação dos ambientes comuns como jardins, halls, garagem, entre outros.

• Técnica

Etapa voltada para os serviços técnicos de reparos e manutenções recorrentes dos complexos que compõem o edifício, como os sistemas hidráulico, elétrico e climatizador.

• Supervisão 

Função responsável pelo desenvolvimento de cronogramas e a delegação das tarefas necessárias para a preservação geral do prédio. Dentro desse papel está também o gerenciamento e contratação das equipes que farão parte das demais etapas de manutenção.

Manter os desgastes naturais do edifício dentro da previsibilidade do seu planejamento, diminui drasticamente a necessidade de reformas urgentes ou extensas.

Tipos de manutenção

Com o mesmo objetivo de garantir esses benefícios, mas abordagens diferentes, cada tipo de manutenção terá um foco de funcionamento para prevenir falhas. Conheça aqui as características de cada tipo e entenda como cada um pode ser incluído em seu planejamento de manutenção predial.

• Manutenção preditiva

Esse método dispõe da coleta de dados e monitoramento da condição ao longo do tempo, para identificar padrões e sintomas, a fim de definir o estado futuro de um equipamento ou sistema.

• Manutenção preventiva

Esta técnica tem como base de funcionamento, a expectativa de vida útil de peças e equipamentos, conforme critérios pré-estabelecidos.

• Manutenção prescritiva

Combinando a análise de dados da manutenção preditiva, Big data, AI e machine learning, a manutenção prescritiva realiza uma supervisão autônoma que, além de detectar riscos, pode sugerir recomendações para evitar ou atrasar possíveis falhas.

• Manutenção detectiva

O procedimento detectivo envolve testes funcionais periódicos para diagnosticar falhas não evidentes em outras operações.

Como fazer um planejamento de manutenção predial eficiente

Alguns tópicos serão específicos para atender melhor às necessidades de cada edifício, no entanto, a criação de um planejamento inteligente que torne a gestão de serviços eficaz, irá exigir os seguintes passos básicos:

• Mapeamento

Para facilitar a visualização e gerenciamento dos serviços, o primeiro passo da elaboração de um plano de manutenção, será a criação de um inventário.

O inventário irá listar todas as instalações e equipamentos que pertencem e afetam o funcionamento do edifício. Dentro desta etapa, é importante que seja detalhado a categoria, modelo, fabricante e especificações técnicas dos equipamentos.

• Rotinas e agendamentos

Após o inventário completo, será dado início a etapa de  agendamentos para a realização dos serviços necessários.

Estes agendamentos devem ser feitos levando em consideração uma ordem de urgência e prioridade. Esta ordenação deve considerar os prazos indicados pelo fabricante, a frequência de uso e a condição atual e relevância do funcionamento de cada equipamento.

• Atenção às Normas Técnicas

É importante adequar seu planejamento às especificações descritas na NBR 5674, norma técnica da ABNT que descreve os procedimentos para organização de um sistema de manutenção de edificações.

O documento conta, inclusive, com orientações sobre a elaboração do planejamento de manutenção predial, descrevendo-o como “uma previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços”

• Acompanhamento profissional

O processo de procura e contratação dos serviços é, sem dúvida, a etapa mais demorada e complicada de se completar, dentro deste tipo de planejamento.

Para evitar as inúmeras tentativas de orçamentos e profissionais que podem não suprir as necessidades do seu planejamento, conte com uma empresa especializada no segmento, como a EPS.

EPS: as melhores soluções para executar seu plano de manutenção

Atuando com excelência e seriedade no mercado desde 2003, a EPS realiza projetos completos de manutenção predial e industrial. Realizamos o programa de manutenção de maneira personalizada para atender as necessidades específicas de sua organização e estrutura.

Nossos serviços contemplam manutenção de instalações elétricas, eletromecânicas e hidráulicas, sistemas de refrigeração, limpezas e muito mais. 

Preze pela valorização e conservação do seu patrimônio, garantindo instalações seguras e confortáveis para os usuários.

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