Manutenção predial: proteja seu patrimônio de forma profissionalizada e planejada

Qualquer edificação, por mais bem projetada e executada que tenha sido, sofre depreciação ao longo do tempo. Por isso é necessário que todo empreendimento invista na manutenção predial que, em síntese, trata-se da prática de prevenir falhas na infraestrutura através da manutenção de suas funcionalidades, aumentando assim a segurança e a durabilidade da construção.

Há empresas que veem a manutenção predial como algo secundário, atentando-se para as questões que envolvem esse setor apenas quando algum problema paralisa as operações do local. 

Porém, a ocorrência sucessiva deste tipo de situação pode expor os usuários a sérios riscos de saúde e segurança, além de danificar de forma profunda a infraestrutura, causando prejuízos muito maiores e diminuindo a vida útil dos sistemas e da estrutura, além do valor do imóvel.

Os casos de negligência em relação à manutenção podem acarretar processos de responsabilização civil para quem estiver à frente da gestão ou tiver cargos relacionados com os incidentes provocados pela falta de manutenção.

Diante da seriedade que a manutenção predial exige, profissionais e empresas especialistas nessa área investem em planejamento e pesquisa de recursos de ponta, em busca de soluções seguras e eficientes que tragam resultados a longo prazo.

As manutenções estão atreladas às falhas ou defeitos, seja para corrigi-los ou prevenir que aconteçam.

A importância desse processo está bastante atrelada aos custos de uma operação. Em alguns casos, investir em manutenções preventivas pode ser uma fonte de economia muito grande. Em outros, as corretivas compensam mais do que as preventivas, pensando do ponto de vista econômico.

Rotina da manutenção predial

A rotina de quem trabalha com esse tipo de manutenção vai muito além de lidar com consertos e reformas. Ela começa com o monitoramento da infraestrutura do prédio e de seus equipamentos, seguindo cronogramas estipulados pelo plano de manutenção predial fornecido pela construtora responsável pela edificação e recomendações de fabricantes.

Esse plano deve ser elaborado em atendimento à ABNT NBR 14.037:2011 – diretriz para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações.

O plano de manutenção deve compreender diversas áreas da construção, como estrutura, alvenarias, revestimentos, instalações do tipo hidráulicas, do tipo elétricas e de combate a incêndio. 

Também devem estar incluídas áreas de ventilação, máquinas e equipamentos como elevadores, escadas rolantes, bombas entre outros possíveis itens de comunicação e climatização.

Dentro do escopo dessa função devem estar inclusos:

• Perícia das condições de todas as áreas citadas acima;
• Reparos imediatos de sistemas elétricos, hidráulicos e outras áreas que possam comprometer o funcionamento do prédio;
• Averiguação do uso dos equipamentos e desenvolvimento de medidas para prevenir desgastes causados por práticas incorretas.

Planejamento e gestão da manutenção

Identificação dos riscos

Durante sua rotina de inspeções e correções, os profissionais de manutenção predial programam suas ações considerando o tipo de risco implicado nas falhas identificadas e seu impacto para os usuários, para o meio ambiente e para o patrimônio.

As falhas, portanto, podem ser identificadas como:

• Críticas: falhas que podem paralisar as atividades do prédio a curto prazo e provocar danos irrecuperáveis. Quando apresentam riscos para a saúde e a segurança das pessoas e do meio ambiente, esse tipo de falha exige ações imediatas.
• Regulares: tratam-se de falhas que levam a perdas indiretas, ou seja, apesar de diminuir a eficiência da estrutura e possibilitar danos maiores no futuro, não afetam as atividades do prédio a curto prazo. Nesses casos, a ação pode ser programada dentro dos limites de prazo estimados pelo profissional especialista.
• Mínimas: falhas previstas no planejamento de manutenção, causadas pelo desgaste do tempo e do uso, que possuem implicações estéticas ou leves. Essas falhas são corrigidas de acordo com o planejamento de manutenção predial em ações de médio prazo.

Plano de ações

A partir da identificação de riscos a equipe de manutenção predial vai organizar suas ações e intervenções em três tipos: preventiva, corretiva e preditiva.

A manutenção preventiva trata-se de uma rotina que avalia periodicamente os riscos que a estrutura e infraestrutura do prédio apresentam.

Durante a manutenção preventiva são desenvolvidas atividades voltadas para a conservação das funcionalidades do prédio, para evitar que problemas e reparos sejam necessários mais tarde. Essas atividades envolvem limpeza, treinamentos, controle e monitoramento de sistemas e equipamentos que fazem parte da estrutura.

Chamada também de programada ou agendada, o principal objetivo desse tipo de manutenção é diminuir a probabilidade de aparecerem falhas em equipamento ou ativo. As empresas geralmente previnem, de formas diferentes, quais são as possibilidades de existirem problemas e agendam visitas de inspeção para que os mesmos sejam evitados.

 A maneira de decidir como fazer esse trabalho depende do ativo que está trabalhando e o período de tempo estipulado. Podem ser divididos da seguinte maneira:

• Manutenção preventiva sistemática: segue a lei da degradação, ou seja, um prazo conhecido para que o objeto se desgaste e possa apresentar falha. Nesse caso, as visitas são marcadas antes desse prazo estipulado.
• Manutenção preventiva periódica: acontece de acordo com um calendário combinado entre empresa fornecedora e cliente, mas não leva em consideração exatamente uma data de degradação.
• Manutenção corretiva: esse tipo de manutenção acontece quando há riscos críticos, que exigem ações emergenciais fora do planejamento. Elas permitem que as atividades do edifício continuem ocorrendo e evitam um efeito em cadeia, provocado pelo impacto do mau funcionamento de um equipamento, ou elemento de um sistema, sobre outro.

Após a falha percebida na operação, é preciso providenciar a correção desse problema. Essa ação corretiva pode ser planejada ou emergencial, chamada também de não planejada. Para simplificar as especificidades desse tipo, temos:

• Manutenção corretiva planejada: é um plano de ação vindo de uma inspeção anterior – geralmente preditiva. Após a detecção do problema, agenda-se uma correção.
• Manutenção corretiva não planejada: uma das mais caras, funciona para resolver uma emergência detectada durante a operação.

 Podem ser, ainda, divididas na maneira como são os reparos oferecidos. Sendo que as paliativas são aquelas correções que ocorrem apenas para que o ativo continue funcionando até ter uma definitiva. Por outro lado, existe a curativa, que prevê o reparo total do equipamento ou ativo.

• Manutenção preditiva: esse tipo de manutenção pode ter início diante de uma correção que trouxe prejuízos e que passa a ser monitorada periodicamente para evitar que ocorra novamente ou acarrete danos maiores no futuro.

Por meio do estudo dos recursos e sistemas que compõem a edificação, a manutenção preditiva aponta eventuais danos e orienta as práticas de manutenção preventivas que são mais baratas e eficientes. Por isso, essa é uma das melhores formas de otimizar a estrutura e diminuir custos com reparos e trocas de sistemas e equipamentos.

A principal base da manutenção preditiva é o sistema operacional. Com base no funcionamento e monitoramento de determinado sistema, é possível entender alguma modificação em seu funcionamento e evitar que isso se transforme em falha ou problema.

Equipe responsável

Tanto o planejamento da manutenção predial quanto os processos de rotina exigem a contratação de uma equipe preparada para garantir análises completas e o controle de qualidade exigido pela norma NBR 5674 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Manter uma equipe multidisciplinar, com profissionais especializados e habilitados, pode ser inviável em algumas empresas, portanto uma boa solução para manter um excelente padrão nessa tarefa é a terceirização dessa equipe, que irá acompanhar de perto o plano e a rotina de manutenção do imóvel.

Por fim, é importante colocar a manutenção predial no topo da lista de prioridades e investimentos. Vista de forma completa, considerando desde a utilização correta das instalações até as trocas e reparos necessários, essa atividade vai garantir o bom estado do imóvel, protegendo o patrimônio, o bem-estar e a segurança de seus usuários.

Perfil e responsabilidades de cada profissional:

Gestor do Contrato

• Responder pelo contrato e disponibilizar os recursos necessários para que os requisitos contratuais sejam cumpridos;
• Aprovar a aquisição e disposição dos recursos necessários, direcionando-os para a correta execução das atividades de manutenção preventiva, preditiva, corretiva e rotinas de inspeção do contrato;
• Aprovar os documentos e procedimentos de execução das atividades contempladas no escopo de serviços do instrumento contratual;
• Interagir no fechamento dos boletins de medição e na concretização do faturamento quando aplicável;
• Dirimir as questões contratuais que impactem diretamente na inexecução das atividades contempladas no escopo contratual, sob o risco de não conformidades.

Engenharia/Supervisão Técnica

• Realizar levantamentos no campo e/ou através de documentos fornecidos pelo cliente e detalhar os serviços, estabelecendo tempos e recursos por atividade em conjunto com o Planejamento;
• Promover a solicitação de compra de insumos específicos para a realização das manutenções;
• Auxiliar o setor de almoxarifado com o estoque mínimo de insumos para a realização das manutenções periódicas;
• Responder tecnicamente por todas as intervenções;
• Executar e atestar todas as intervenções realizadas;
• Levantar impactos ao cliente e às instalações mediante a realização das intervenções;
• Garantir a disponibilidade dos equipamentos e sistemas;
• Interagir com o Planejamento, sempre que necessário, para efetivação das programações;
• Orientar a execução dos serviços buscando a produtividade da sua equipe conjugada com segurança, qualidade e respeito ao meio ambiente;
• Promover a realização de DDS com suas equipes e subcontratados;
• Elaborar documentos específicos do contrato como Plano de Manutenção, Plano de Operação, Plano de Contingência, Instruções de Trabalho, etc;

Planejamento

• Realizar medições dos serviços realizados junto ao cliente, através do sistema de gestão da empresa;
• Interagir com o cliente e todos os setores da empresa, para complemento de informações/documentos relacionados com os serviços a serem programados;
• Interagir e acompanhar as empresas subcontratadas quanto ao alinhamento das atividades a serem executadas, mantendo controles de desempenho/produtividade das mesmas para o processo de medição;
• Promover as programações, distribuir recursos e analisar os ciclos das manutenções preventivas, preditivas, corretivas e rotinas de inspeção no sistema de gestão;
• Elaborar e distribuir as programações e documentos sobre os serviços, interagindo com os supervisores técnicos, SMS, Compras e Almoxarifado;
• Acompanhar e fornecer informações necessárias sobre desenvolvimento dos serviços, sempre que solicitado.
• Participar de reuniões gerenciais e de planejamento;
• Emitir Relatórios Gerenciais através do sistema de gestão;
• Promover a análise dos indicadores de manutenção e operação emitidos através do sistema de gestão;
• Atualização de dados e operação do sistema de gestão com base no escopo contratual, respeitando os fluxos adotados pelo SGI da empresa;
• Promover a análise de produtividade e cumprimento das programações mediante os relatórios extraídos do sistema de gestão;
• Elaborar documentos específicos do contrato como cronogramas, organogramas, fluxogramas, etc.

Executante

• Executar os serviços sob sua responsabilidade de acordo com as instruções recebidas de sua Supervisão e programação emitida pelo sistema de gestão;
• Participar da reunião diária da sua equipe sobre os principais riscos das atividades programadas para o dia; 
• Executar os serviços sob sua responsabilidade, buscando a produtividade conjugada com Segurança, Qualidade e respeito ao Meio Ambiente;
• Identificar no sistema de gestão as solicitações de retirada de materiais para execução de serviços;
• Armazenar temporariamente e controlar os materiais fornecidos pelo cliente e/ou adquiridos pela empresa; 
• Atualizar o controle de estoque no sistema de gestão.

SGI / SMS

• Cadastrar e manter atualizado o banco de dados de documentos no sistema de gestão indispensáveis para a liberação das atividades, tais como: Certificados, ASOs, APRs, etc;
• Dirimir questionamentos técnicos e normativos que abrangem as rotinas e obrigações contratuais.

RH

Cadastrar e manter atualizado o banco de dados no sistema de gestão no intuito de apoiar o Planejamento com informações de programação de férias, licenças, atestados, etc.

Conheça a EPS

Como você viu, investir na manutenção da edificação ajuda a reduzir custos com reformas, troca de equipamentos e até mesmo acidentes com os funcionários.

Para isso, é fundamental contar com uma empresa qualificada e experiente na área, como a EPS, que atua desde 2003 atendendo a clientes do setor público e privado em todo o Brasil.

A EPS é uma empresa que oferece serviços integrados de Gestão de Facilities, Manutenção Predial e Industrial, Apoio Técnico e Administrativo e Proteção e Combate a Incêndio para que a sua organização mantenha o foco em sua atividade-fim.

Nossas soluções incluem:

• Manutenção e operação predial civil;
• Manutenção de instalações elétricas, eletromecânicas e hidraúlicas;
• Sistema de refrigeração, automação e segurança;
• Manutenção e operação de elevadores e escadas rolantes;
• Gerenciamento de energia, água, gás e combustível;
• Operação de utilidades (geração de energia, vapor, ar comprimido, sistemas de refrigeração industrial);
• Limpeza industrial (aspiração de resíduos, limpeza química, sucção com alto vácuo, hidrojateamento de baixa e média pressão).

Investir em serviços bem estruturados e processos de qualidade tem um impacto direto na disponibilidade das instalações e facilidades de forma a garantir a operação, segurança e conforto para os usuários.

Entre em contato conosco e conheça nossas soluções em manutenção predial e industrial.